Strategie achter het indienen van een principeverzoek

Wat is een principeverzoek?

Een principeverzoek is een verzoek dat je bij de gemeente indient voordat je officieel een omgevingsvergunning aanvraagt. In het verzoek zet je de plannen van de vergunningsaanvraag globaal uiteen en vraag je de gemeente om mee te denken of jouw plannen uitvoerbaar zijn. Met een principeverzoek krijg je inzicht in de haalbaarheid van een aanvraag.

De gemeente geeft als uitkomst van het principeverzoek een positief advies of negatief advies voor het aanvragen van een vergunning. Handig, want dan weet je meteen of het loont om er tijd en moeite in te steken. Vaak geeft de gemeente ook voorwaarden waaronder een vergunningsaanvraag mogelijk is.

Stappenplan voor het opstellen van een principeverzoek

Een gedegen principeverzoek begint meestal bij een globale omschrijving van de bouwplannen waarvoor je een vergunning aanvraagt. Yannick adviseert om deze omschrijving eenvoudig en bondig te houden: “De gemeente moet simpelweg eerst weten waarover het gaat en welke locatie het is, voordat je de inhoud toe kunt lichten.” Ook de gemeente moet zich eerst een beeld vormen van de locatie en wat er staat te gebeuren.

Daarna wordt het opstellen van een principeverzoek wat complexer. In de motivering moet toegelicht worden waarom de plannen geschikt zijn voor een vergunning. Hiervoor is ten eerste een uitgebreide analyse van de omgeving nodig. “Je moet eerst weten: wat is de mogelijke impact op de omgeving door de werkzaamheden die uitgevoerd zullen worden? Bij de bouw van twee appartementen kwam daar al veel bij kijken. In het beginsel zag ik dat er een Natura-2000 gebied in de nabije omgeving lag, waarop de bouwwerkzaamheden mogelijk van invloed zijn door mogelijke uitstoot van stikstof. Daarnaast zag ik al meteen dat er weinig mogelijkheden in de buurt waren om nieuwe parkeergelegenheden te realiseren. Zo kwam ik tot de conclusie dat parkeeronderzoek noodzakelijk was om te onderzoeken of er voldoende parkeergelegenheden waren. Ten laatste lag het object in de buurt van een rivier, waardoor we rekening moesten houden met de invloed van werkzaamheden op de grondwaterkwaliteit.”

Nadat je een beeld hebt verkregen van de omgeving, is het noodzakelijk om in te zoomen op de lokaal geldende regels van het omgevingsplan (voorheen: het bestemmingsplan). “Daar zag ik dat het pand een monumentale status had en er strikte lokale regels golden voor het aanpassen hiervan. Ik kon in het beleid lezen dat we moesten houden met de monumentale waarde bij de aanpassingen van het gebouw, en gevelaanzichten onaangetast moesten blijven.”

Na een analyse van de omgeving moet ingezoomd worden of de bouw voldoet aan bouwkundige aspecten. “Op de eerste verdieping was een restaurant gesitueerd. Daardoor werd duidelijk dat we moesten laten zien hoe we omgaan met de impact van geur en geluid. En de zoldervloer: heeft die wel voldoende draagkracht voor de appartementen?” Bouwkundige aanpassingen aan gebouwen moeten voldoen aan de regelgeving van het Besluit Bouwwerken en Leefomgeving (BBL). Dit zijn 170 pagina’s aan regels van de overheid – van brandveiligheid tot geluidsisolatie en milieuvoorwaarden – waarin staat opgenomen waar bouwwerken aan moeten voldoen.

De crux van het principeverzoek

Pfoe, dit klinkt wel als veel beren op de weg waar je rekening mee moet houden! Moet je dan voor iedere regel van de BBL laten zien hoe de plannen hieraan voldoen? Yannick zei hierover: “Als je voor iedere regel gaat laten zien hoe jouw plannen hieraan voldoen, dan krijg je een heel onoverzichtelijk principeverzoek van 20 pagina’s. Het gaat erom dat je de heikele punten van de bouwplannen uiteenzet en de meest belangrijkste thema’s benoemt in het principeverzoek. Zoals omgang met parkeren en de monumentale status – dit waren de cruciale punten in mijn project waarop een aanvraag kon slagen of falen.” Wat belangrijk is om wel of niet te benoemen in een principeverzoek, blijkt dus vooral context-afhankelijk van de omgeving, het omgevingsplan en de specifieke kenmerken van het gebouw.

Mooi, dan heb je een analyse van alle regels, de omgeving en het gebouw. En dan… hoe stel je het verzoek dan op? Het principeverzoek zal namelijk beoordeeld worden door experts van de gemeente als vergunningverleners en adviseurs op gebied van wonen, natuur en verkeer. Yannick hierover: ”Je moet het principeverzoek op zo’n manier beschrijven, dat je laat zien hoe je mogelijke impact die de bouw van appartementen op de omgeving met zich meebrengt gaat ondervangen. Bijvoorbeeld hoe we om zullen gaan met eventuele parkeerproblemen en het behoud van het monumentaal aanzicht. Je moet laten zien dat je met oplossingen komt, indien iets niet voldoet aan beleid of bouwregels.” Hiermee komen we tot Yannick’s strategie tot een succesvol principeverzoek:

• Laat zien waarom de plannen wél een kans van slagen hebben en welke oplossingen je aandraagt voor mogelijk negatieve impact. “Zo weet je meteen hoe de gemeente denkt over de heikele punten van het project. Die kennis heb je nodig om verder te kunnen met een vergunningsaanvraag.”
• Toegang verkrijgen tot specialistische kennis over de BBL, het omgevingsplan en vergunningstrajecten bij Omniplan: “Het is belangrijk om specialistische kennis in te brengen tegenover de experts die de plannen beoordelen. Ik kon gebruik maken van ervaren collega’s, die mij geholpen hebben bij het identificeren van problemen en oplossingen binnen het bouwproject”.

Hoe is het afgelopen met het principeverzoek? “Uiteindelijk kregen we een positief advies, onder de voorwaarde dat er genoeg parkeercapaciteit in de omgeving was. Hiervoor moesten we een parkeeronderzoek laten uitvoeren en meenemen in het advies.”

Wilt u gebruik maken van de specialistische kennis van Omniplan om een principeverzoek op te stellen? Neem contact op!